楼市下一个春天有多远 高端地产年终盘点

论坛现场

　　　　2011年即将过去，回顾一年来的中国楼市，有很多关键词让我们记忆深刻。 比如限购令、房产税、1000万套保障房、上调准金率、打砸售楼处等等。今天我们特别邀到各位专家和老总，为广大网友梳理下一年来楼市的走势。

　　时间：2011年12月23日

　　地点：搜狐网络大厦大演播室

　　主题：楼市下一个春天有多远 高端地产年终盘点

　　【主持人】：首先欢迎各位老师的到来，2011年即将结束，我简单介绍一下各位嘉宾：

　　　　北京理工大学教授、房地产研究所所长 周毕文

　　　　亚太城市发展研究会房地产分会会长 陈宝存

　　　　豪宅研究院院长 朱晓红

　　　　中广信副总经理 卞明

　　　　笛东联合规划设计副总经理 余为群

　　　　感谢各位老师的到来，首先有请周老师和陈老师为我们分享一下，这一年来整体楼市的一个看法，当然除了整体楼市以外，也分析下高端地产一年来的特点。可以从以下几个点吧，一是房价、而是政策、三是市场。

亚太城市发展研究会房地产分会 会长 陈宝存

　　【陈宝存】：2011年年初的城市从限价令开始调控。国八条出台之后，最初各个城市搞的都是限价令，而且限价令基本上是以今年增长10%为标准。各个城市的限价令出来之后，住建部和高层不太满意，开始搞限购，重点城市限购。最终搞成限购的城市是46个。以一线城市为主。但是我们能看到限购今年的作用并不是特别明显，一线城市很明显，但是对于二三线来说，今年的限购就是一个促销令，恰恰是一线城市的限购把资金都挤到二三线城市。今年是全国类型的房企最好的销售年景。在严格调控之下，今年的销售额、销售面积都是最好的。为什么会是如此？他从04年开始在一新城市的土地越来越难拿的情况下。是从04年开始转向的。现在很多人误解，因为一线城市限购，所以二三线城市转向才爆发。其实不是的。从04年土地招标政策开始，大量的全国布局的公司都转到二三线城市了。有的公司这几年的策略，就是一线做品牌，二线做利润，三四线城市做布局。要想整个企业规模做大的话，这个转型是从04年开始。我们也能看到，从05年当时顺时的孙红斌，扬言全国要销售一百亿的时候，王石把孙红斌贬了一顿。现在一线房企都在往五百亿、一千亿的规模过渡了。所以今年的整个情况，本来是没有问题的。但是八月份银监会开始转向，收缩信贷，提准、加息，贷款比例提高，这才是楼市从八九月开始箫条的主要原因。也就造成了老百姓的观望。中国老百姓只有一个本事，就是买涨不买落。现在也有一个原因，贷款贷不下来，首付款比例提高到6成，老百姓要拿出来五六成的首付款的话，他的实力还是没有的。在这种情况下，在8月份的时候，还流传着限购要扩大到一百个城市。但是没有。可是今年的一个最严酷的政策是限贷令。所有信贷规模以提准为标志的事件，才是今年下半年，尤其9月份、10月份、11月份楼市转向箫条的主要原因。但是我们也能看到现在的政策实际上必然要转。你转也得转，不转也得转，必然要转，否则的话，现在的楼市。尤其是一些重点的企业，他频频的在发出呼声，我2012年全年过冬，这才是最要命的，地方政府是承受不了的。这种过冬的思路，现在拿地方面大家都是观望的态度，这种态度如果要是持续半年，实际上相当于已经持续一年了。再来个半年，未来两三年必然要土地价格、房价的又一轮暴涨的局面肯定会出现。现在有一个局面，港资企业现在开始抄底拿地了。龙湖的抢收华东，包括他在沪杭一带优惠的降价措施，他就是要收拢资金拿地。在这个时间段，恰恰是房企选择快速出货，赶紧拿地的一个最好时机，这永远是走在最前面的能够引领这个方向。明年让我预测，我对明年是特别乐观的。虽然说很多人都对2012年完全悲观。而且很多人对于2012年住宅楼市完全悲观。我说这是不可能的。任何一个政策都不可能档住老百姓的需求，而且尤其现在改善性的需求这些老百姓的需求。你是任何政策都档不住的。我一直认为中国城市化的进程和未来房车的需求，不是政府推动就能推动的。政府不推动他也要往那个方向走。这个时间段。他们问我发展文化产业什么时候起来，我说不可能为了一个文化产业，为了看电影就不住房了。任何一个对于别的行业的振兴政策，都不如老百姓对于住房的需求管用。我相信09年的时候，当时我们有十大产业振兴规划，没有房地产，四万亿没有房地产一分钱。我说我根本就不要你那四万亿，中国未来三十年需求市场，不要你任何政策，他自然还是增长的。黄金十年结束，未来还有白银五十年，还有青铜，还有黑铁增长期。这确实和欧美不一样，租房不行就得买房，我这个行业就没有任何的问题。所以我觉得明年不管从经济全局上来讲，还是房地产在救。房地产轻轻松松的就救了08年的全球金融危机。用你投入了吗？用不着，实际上就是老百姓的钱把中国的消费市场启动，把中国的经济拉动。我对明年还是看好。这种政策再继续08年的情况，会有09年的一轮保障，所以我预计未来五年房价还会翻一番。

　　【主持人】：感谢陈老师，我这边也有网上公布的最新的房地产销售数据：前11个月，前20强龙头企业的销售业绩差不多快7000亿，其中前十名5200多亿，同比去年是要多的，并已经超过了去年全年。在这种楼市情况下，房企居然还能取得这么好的成绩，原因何在？

　　【陈宝存】：就是今年二三线城市爆发。

　　【主持人】：周老师怎么认为呢？

北京理工大学教授、房地产研究所所长 周毕文

　　【周毕文】：听了宝存兄的一番话，咱们肯定对明年的房市充满信心。我发表一点个人观点。北京的楼市进入这一轮调控的第二年。这 一轮以限购、限贷、限价三限的方式进入第二年。调控的效果在局部地区有一个明显的变化。最起码快速的涨幅得到了遏制。局部的地区房价出现了回落。反过来在一些不限购地区看到了楼市的魅力，纷纷开发三四线，那些地区倒也有了一个反向的增长。刚才您说了房企的数据，前面十年总额在增加。我也从一个渠道得知，我们全年目前的销售面积和去年相比，不同的信息来源说法不一样，总额下降是肯定的，但是下降的幅度真的是没有人们想象的那么大。在一个百分之几的范围内。这说明通过调控，不同的企业在消化自己，不同的投资者和购房者也在消化自己。如何正确的去走下一步，我个人有这样一个核心思想。我认为房地产经济不论我们怎么调控，他是为了中国的整体经济去做服务的。不能因为调控楼市经济，而反过来影响中国经济的正常8%到9%的向上的增长。如果调控影响到这个的时候，我们肯定会出现反作用。调到出现负面的时候，是不是还会出现08年一开始猛调，后来全球金融危机，一看不对，马上调头，我们改为救市了。我现在个人判断，如果楼市再这么坚定不移的调控下去，会出现对中国经济的负面影响。那个时候我们也反过来还是要做一个调控政策本身的调整。不管怎么调，一个大的原则是，我们要坚决遏制房价报复性的老百姓不能承受的增长。理想的情况下销量的增长应该和物价水平的增长，银行利率的增长是一个同步、比较协调的增长。作为北京的具体楼市，我觉得以后北京的经济，在三环四环，扩到五环，因为大城市的规模发展和大城市病的影响，限购肯定是不能放松。反倒还要持续一段时间。但是北京要避免这么多毛病，这个城市超大以后，两千万的人口，你的新城发展使周边11个新城加地区，要让它有活力，你不能在原有的模式上靠卖地、单向发展。要综合发展，还需要产业带动。应该是在产业带动的情况下，人口往中心城市疏解，限购政策要放松。我在一个多月前就提出这个观点，要把北京本身变成一个城市群，它的周边应该是具有活力的、能够自我循环的，可以在新城生活工作，千万不要盖一个睡城，你再修多少条轻轨也解决不了问题。就是解决了交通问题，你还解决不了人们时间浪费的问题。

　　【主持人】：有很多专家认为中国的楼市严格上来说是政策市，说到政策2011年全年是限字当头，楼市从各方面都是从严的一个整体环境。但是我们也看到尤其在年末的时候也冒出一些放松的迹象，包括前两周准金率的下调，给开发商带来的心理预期会发生转变。还有就是限购令，截止到目前为止说限购令要持续的不到10个城市，剩下36个城市也没有什么表态。具体到2012年我们的政策环境会是怎么样？是不是有一个微调，或者有一个稍微大一点的放松？下面有请朱老师给我们分享一下。

豪宅研究院院长 朱晓红

　　【朱晓红】：刚才两位把房地产2011年整个的政策，包括楼市形势的情况梳理了一下。我基本上同意他们的观点。刚才李老师讲的存款准备金的问题。我们在上海全经联开会的时候，我们的秘书长就为这个事情打赌。说12月份是降息还是升息，两个不同的意见。我觉得存款准备金率肯定是会降低的，因为松动是必然的。刚才宝存说的非常好，在整个最致命的环节还是限贷，在金融环节的关口卡的比较严。现在很多高端的房地产企业为什么从以前能够挺得住，到现在很难挺住。包括一些知名企业带头降价。是不是我们的豪宅保值和增值的功能没有了？不是，而是资金卡住了他们。为了拿地，为了来年的再生产，我们肯定要松动。刚才宝存也说了，以万科为首的提出过冬的模式，他之所以这样说，是给地方政府，包括给国家政府一个提示，你再这么搞下去，不仅房地产企业要过苦日子，同时在传递一个信息，中国的经济也会倒霉。不是影响整个房地产行业的问题，而是影响着整个社会经济，甚至影响到社会稳定的问题。今年高端房地产发展的势头有冷有热，年初的时候冷了一段，到四五月份、七八月份又开始热。刚才两位老师已经讲了，我以前写过一篇文章，调控把房价上涨因素从一线城市调到二三线城市，二三线城市房价上涨的速度非常高。速度超过2010年一线城市的上涨速度。胡润富豪榜拿上海和北京的房价比。2010年上海的房价涨了50%几。北京的房价涨了40%几。从豪宅方面来讲，上海的花园房三年涨了20%几。北京的四合院涨了40%几。虽然物业的形态不同，在各个城市涨价的幅度不同。但是豪宅市场的坚挺性还是显现出来了。但是如果我们政府在调控问题上继续在金融这个环节上卡，房地产行业肯定也是挺不下去。挺不下去的后果不是房地产。房地产的钱大部分都是贷款贷来的。而是国家的。因此我判断2012年在三季度之前，公开的大幅度的总东部可能。但是明紧暗松是一个必然的现象。

　　【主持人】：刚才朱老师说刚刚过去的一年是有紧有松。下面请卞总给我们聊一聊这一年以来高端地产在营销策略有没有什么转变？

中广信副总经理 卞明

　　【卞明】：刚才听了几位专家和学者讨论和梳理了这一年房地产形势的变迁。从我们一线的感觉上来讲，一线的普通住宅，我们感觉是比较寒冷的。北京应该是一个极寒之地。最近我们在华北相关城市也有代理项目，对当地的市场也有所研究。最近的一些城市，比如说秦皇岛，比如说沧州，这些城市的成交量在近一两个季度还是有所下滑的。感觉到这个市场还是比较寒冷的，传导到二三线城市。这是我在一线的感觉。从我们代理的项目所在的城市的感觉。另外，对我们今天说的豪宅部分，我过来的时候查了一个资料，我们把上半年北京的豪宅做了一个成交量的统计。我们把成交价四万以上的定义为豪宅。现在这部分豪宅分两个部分，一个是城市豪宅，一个是郊区别墅。从上半年的情况来看，成交量和2010年上半年还是有一个比较大的降幅，这个比例大概接近50%。城市豪宅和别墅又有不同的表现。城市豪宅更加坚挺一些，别墅的下降量更多一些。从营销层面上，豪宅也有它的营销热点，比如说一开盘三四千万的别墅，四十多套基本上一开盘就消化完了。说明了高端住宅的保值性，包括资本对它的看好。说明了品质本身还是能够为它的价值带来市场认可。还有一部分开发商用以价换量，誉天下，他们把联排豪宅卖成了别墅价。三线限价、限购、限贷的情况下，豪宅的购买者他早已经被限了。当价格触及到他心理底线的时候，他还是会出售购买。还是价格和价值匹配的问题。我了解的市场上是这样一个状态。

　　【主持人】：刚才卞总说到豪宅的两个不同类型的市场情况。我在9月份的时候发布了上半年高端地产的成交报告。也是分两部分，别墅这一块降幅超过了50%；城市豪宅相对于别墅来说，要坚挺很多。接下来我们请余总，从一个建筑师的角度给我们分享一下对今年豪宅市场的看法？

笛东设计副总经理 余为群

　　【余为群】：我听了刚才几位老师提到的这些数据。我本身是台湾人，我要说的是在八九年，这些事情在台湾都发生过。以台湾的经验而言，我给过去这一年和未来这一年的趋势，我引用民国文人袁客文的一句话代表：绝怜高处多风雨。绝，不管是政府，产业界还是居民，彼此之间争论的是到底这个价格是不是到了一个绝顶的问题。对于政策的决策者来讲，他是又爱怜，因为土地财政的关系，想下重手，可是又下不了重手。目前房价在一二线城市确实是在表面上在一个高点。可是这个高点的争议点是在产业、政府和居民之间对于高点认知感受的差别，造成了业界的风风雨雨。刚才陈老师也说了，你不认为它是高点，你认为楼市还有春天。本身他还持续会有一个反转的机会。可是站在普通居民的感受，他的感受又不一样。这个风风雨雨全部是在卞总刚才提到的，价格和价值认知上的症结。根据我们在台湾的经验。一旦工业化所形成的资本积累，这一股资金流你没有有效的疏解的时候，他永远是往地产上走。往地产上走的结果，过去是量价齐涨的春天。其实这是政府极力在压制的。这种情况后来在台湾，政府采用的是另外一种疏解的方式，尽可能的把它导引到生产或者是另外投资性的，这样能够平息资金的动能，把它更有效的分布在不同产品的分配。未来楼市的发展趋势。我的感觉，它将是一个刚才卞总提到的价格和价值的争议里面会提到回归实质的概念。回归实质的概念，消费会形成分化，这种分化不仅在区域上会有分化，包含城区郊区这一系列在地理上的分化。与其让一个大北京这样的发展，不如是一个中卫体系、中心城市和卫星城市的体系，这个体系划分的时候，对于高价的程度，不会那么敏感。因为我们在欧美开发的经验，发现到时候你的富人可能是在某个区域，你的贫民在某个区域，本身西方的郊区化的趋势本身就开始产生一些价格和价值上的平衡。而这种平衡就不再是这么明显的量价齐涨的粗放式的价格上的意向。这是我们过去在欧美和台湾的经验。这种经验里面最清楚的一个趋势就是将来楼市的发展，高端地产会是一个板块。符合刚性需求的普通地产会是一块。另外，保障性住房是另外一块。所以，高端地产未来的发展趋势，它符合了早期形成资本积累的一群人，他渴望获取更高的空间质量和空间品质，这种冲动随着他资金流的流动，他本身会持续的发展。所以目前我们在业界的感受是，一般地产的动能似乎是被压抑。可是在高端地产部分，高端地产本身他一直是一个持续性的泛黄冲动形成的追求更高的生活品质、追求更高的生活品位所驱动的。所以目前高端地产的部分还是有一个相当大的需求。只不过这个需求会更回归到他的实质，实质就是真正的高端地产，包括他的区位的优势或者是他的施工质量的优势，甚至包括他设计上的优势所形成的真正的价值。所以今天我觉得座谈会其实讨论的主题，其实围绕的就是在一个价值上的认知。什么样的价值让大家认同，这是我们未来楼市里面真正能够讨论的焦点。

　　【主持人】：今天我们的主题是高端地产的年终盘点，同时大家也能看到我们的背板，上面还有一句：“楼市下一个春天有多远”。不知道各位认不认同这句，各位认为楼市还会不会有春天？楼市的春天会有多远？

　　【余为群】：我觉得不会是百花齐放的春天，会是一枝独秀的春天。春天从花团锦簇到一枝独秀本身会形成一些分化。

　　【朱晓红】：我基本同意余老师的意见。尤其是高端房地产市场的春天，正在向二三线城市蔓延。今年成都、重庆，保利、招商、龙湖这些大的品牌企业纷纷在抢滩、占地，拼命的在开拓豪宅市场。但是这种高品质的需求不仅仅是一线城市、二线城市、三线城市。三线城市财富的迁移，我今年上半年去搞了很多的调研，他的财力不是我们想象的，好象他们的钱没有一二线城市的钱多。其实真正的有钱人还不是在一线二线城市。真正手上有钱的人是在三线城市。当然他们可能在北京、上海都有他的产业，但是他的根还在那里面。所以那个地方的二三线城市的豪宅市场发展是必然的。我是搞豪宅研究的，我在这个书面上，两位老师讲的，豪宅市场对豪宅的价值是一个关紧点，也是一个焦点。现在国内大品牌的高端房地产开发商他们现在真的是在用心的做产品，当然这也是从某种意义上讲也是形势逼出来的，他必须要这样做。评价豪宅不是单一的，刚才我和余老师在底下交谈的时候，他已经不是单纯的单体的建筑风格、空间布置，不是仅仅从建筑设计。我在和余老师交谈的时候讲，特别是现在景观问题，这个景观不仅仅是内景观，内景观是我们开发商自己所能做的。另外，还在即景方面，开发商特别的注意。现在区位的选择、地段的选择对于高端市场是唯一性的。因为你是没有办法复制的。仅仅有了好的地段还不行，必须有相匹配的和地区所在的文化、地域文化匹配的建筑风格的形式，还有比较好的空间的布置。现在的空间布置从地下的空间、顶上的空间、中庭的空间，设计师们的脑筋所想的，他就是要打差异化，不仅要做山水湖，即景的文化，还要在空间、环境的营造上下工夫。另外就是小区的配套。在小区的配套上要特别强调一点，氛围的营造，我们豪宅研究的时候，我们也特别关注这一点，现在很多的业主，我们跟几百个业主都有交谈，他们都非常重视这个。以前我们的孩子被豪宅里面进去的时候因为人车分行，进去以后从自己的车库进去，自己的电梯上去，跟外界几乎没有，从学校就是车子接回来，他和社会基本深没有交流。如果我们小区邻里的活动、邻里关系不搞好，将来小孩出来要进入社会是很麻烦的事情。现在在别墅禁令的限制下，有些搞联排，在联排的情况下就利用两栋之间搞一个活动的空间，这样在设计的时候要注意到这些。余老师他们在景观设计上，也注意一些公共场所的景观设计，参观、游玩的时候，业主之间相互的认识。促进了圈层，本来小区内是关的相匹配的人物，但是你没有给他交流的空间，就不是的。我们的景观，和开发商的用心良苦，想了很多的办法。我讲的中心意思就是，我们城市也好、居住功能也好，越来越重视人与人的关系、人与自然的关系、人与建筑的关系。

　　【陈宝存】：说到春天，我有一个美名，中国楼市春天派的掌门人之一。我觉得中国楼市确实和国外任何地方不同的地方是，我们五十年没有发展住宅地产，五十年没有发展房地产行业。这种机会是给我们这一代人创造了一个像昆明这样长春的春天。现在我接触的调控最多。03年的121新政给了我一棒子，04年的土地招牌挂给了我一刀。这一轮的调控我觉得太简单、太好对付了。你要是经历多的话，应该知道，现在严格控制住宅的交易政策是因为土地的供应压力才造成了以时间换空间。北京3月15号停暖了以后，从3月18到26号会有一个倒春寒。从形势发展来看，我认为住宅是永远的春天，高端住宅，我也在研究豪宅，因为我一直认为，中国的房地产进程，商品房应该是以改善性需求为主的。所有的豪宅应该都是改善性需求的空间。商业地产也是比较好的形势。未来各种产业地产，包括住宅地产，应该说都是在未来三十年就是春天。三十年的春天，就是我所说的白银三十年。现在这两年的严控创造了两年销售最好的业绩。不管是2010年还是2011年，当然有个别的体力不行。我到现在了，春天我就喊热，家里面，因为小环境特别好，我天天穿短裤，就是体质的问题、适应能力的问题，会有一些企业可能觉得比较难。但是有一些企业刚刚开始做房地产，他不知道04年我们怎么过的。所以真正的难只在04年，包括08年我们都不觉得难。我一直也在开发公司，我08年在唐山管理唐山最豪华的豪宅项目叫梧桐大道。感觉在08年那么难的市场情况下，我们梧桐大道在唐山开盘的时候，买我们一个房号还得六万块钱。那个时候我就跟我们老总说，唐山需要五万一平米的房子，当时我们才一万三。在任何一个严格的调控政策下面，受影响的程度不应该很大，但是现在他的主要问题就在于，包括高端地产的消费人群他都观望。就是错误舆论导向造成了他的观望，造成了现在的难处。这种难处在真正的舆论导向完全回归正常的情况下根本就不会受影响。更不会影响到县城。

　　【朱晓红】：上海一线城市是限购的重灾区，但是上海市政府也提出一个口号，低端要有保障，中端要有支持，高端要遏制。但是恰恰相反，上海的高端房地产市场无论是从板块结构，从各个城区都是发展的非常好。东西南北四面来风，发展的非常好。佘山的项目，一天销售18亿。豪宅的刚性需求量在中国，因为我们最近和胡润财富联系比较多一点我对中国财富人群的结构有所了解。我们看到的财富人物的钱远远没有隐性的那部分人更有钱。因此，中国的钱不要担心，财富、改善性需求的市场不要担心购买力的问题。

　　【余为群】：我刚才说的不再有百花齐放，等于是政府不希望是价量齐涨，高原式的格局，而会是丘陵式的格局。所以在某些高质量、高价值的高端地产会形成像丘陵一样凸出来的，可是一般都还是鼓或者是平原的概念。不会是高原，而会是一个有高有低平均分布的。这也是政府乐见的，大家也能够接受的。不会是一个齐涨的百花齐放的格局。

　　【周毕文】：楼市就如同我们自然生态一样，一年有四季，谁也改不了。只是在不同的区域，如同云南、昆明四季长春。可是到了黑龙江又四季分明，我个人观点，楼市的风风雨雨、起起落落应该是一个正常的状态，只是我们的心理承受能力承受不了急风暴雨式的涨涨跌跌，应该是平缓的丘陵的成熟的起起伏伏，如果说今天是楼市的寒冬的话，楼市的春天一定会到来。我想应该到了2013年，明确的春天就到了。因为长期过冬谁也受不了。

　　【朱晓红】：这是人工绛雪，很多都不是市场的本相。

　　【卞明】：我的感受就是中国的房地产市场越来越多的政策市，政策的手段影响这个市场，近几年特别的明显。09年让它好也是政策在托，降低交易的费用、持有的费用，现在压也是政策在压。我个人觉得这一轮调控还是有不一样的地方。我觉得这一次调控有几个不一样的地方，跟原来的还是有区别。现在房地产市场09年这一轮的价量齐增，更多的除了需求本身的爆发之后，还有一些货币的因素在里面。四万亿的冲击，热钱赌人民币升值的元素。货币的超发，信用的膨胀使得大家必须要找到一条渠道使得自己的财产保值增值。在缺少其他渠道，房地产是唯一的保值增值的渠道，所以在这种情况下这个气球被吹大了。今年的打压房地产，宏观政策并不仅仅是针对盲目性，是奔着CPI去的。我们在控制CPI的情况下来紧缩银根，打到房地产，又增加了对房地产的打击力度。整个货币市场M1、M2的增速在09年超发的非常多。到明年这个量怎么消化，这个货币怎么能让它合理化。这个影响到需求。中国很多的需求我个人感觉，除了刚需，改善性需求，投资需求之外。还有一种需求是通货膨胀恐慌性需求。也许他的小孩在北京上学，还没有毕业、还没有交女朋友，父母说你将来在北京工作，肯定要结婚用房，肯定要买一套房。这些需求在今年已经被挤出去了。这是对房地产结构性的影响。如果说下一个春天，我个人感觉2012年还是整个房地产行业需要分化、洗牌、增加的过程。要等到十八大之后，2013年，我还是比较同意周老师的观点，2013年会迎来整个房地产的春天。豪宅产品和中间段还是不一样。豪宅只要是占有很好的地段优势，有很好的配套，产品有优势的，无论什么时候它都是春天。

　　【朱晓红】：那是真豪宅。伪豪宅是没有生命力的。五环以内的房价，我是有选择的去刨除一些，几乎没有降的，都在涨。新加坡一个企业开发的锦绣公园，房价也是在涨。保利东郡也在涨。五环以内都是最后的地块，不可能降。

　　【主持人】：感谢各位老师。最后，有请各位老师给我们一些高端置业者一些建议，你觉得高端置业者在这种情况下应该怎么做？

　　【卞明】：分辨真豪宅、伪豪宅，该出手时就出手。

　　【周毕文】：有实力的人就去高端置业，没有实力的还是边上看着为好。

　　【陈宝存】：普通大众买涨不买落。但是高端置业者应该反其道而行之。现在落了，正好是你的最好时机，不要去等着什么时候涨上去你再去抢去。

　　【朱晓红】：高端房地产的趋势，首先是一个价值发现，这个非常有选择。不仅要看到成熟板块。尤其是要看到成长板块。因为买豪宅多数不是眼下就住的，有的是第二居所，有的是为了保值增值，抵御财产风险。因此，我觉得选择是最关键的。尤其要在成长的板块寻找自己的，尤其是用于投资和保值增值的用户。

　　【余为群】：我的经验，在台湾即使是在地产下跌的时候，台北的一些别墅依然是逆势上涨。豪宅意味着他物有所值，这种价值的来源包含了他本身区位的稀缺性，或者是建筑质量的尊贵型，他享有周边景观的独特性。这些特性造就了豪宅独一无二的禅城性。所以，在买豪宅要选择的话，他必须选择的是他本身确实具有一个能够转租久远的价值。拥有这种价值的豪宅，放心大胆去投资，他通常不会随着市场的涨跌而动摇他的价值。

　　【主持人】：再次感谢各位今天作客我们的聊天室。也希望2012的楼市像各位所说的有一个平和的春天，不要有大起大落，时间关系我们今天的论坛到此结束。谢谢各位。